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房地产行业抗击疫情税务应对策略

录入:bflykj  www.herssa.com   2020/6/18  人气:0

  2020年伊始,受新型冠状病毒肺炎(以下简称“新冠肺炎”)疫情的影响,各行各业的经济活动均受到不同程度的冲击,给我们的工作和生活带来了严峻的挑战。

  交通运输业方面,出行人数春节期间减少约7成1。这也同时反映在旅游业方面,旅客、游客量大幅减少。餐饮业更是被认为是最受疫情的影响的行业之一,一些行业巨头都纷纷表示如果目前情况不能尽快得到改善,企业将出现资金短缺问题。

  房地产行业亦不例外,为应对疫情,多家房地产企业(以下简称“房企”)紧急调拨物资驰援武汉。截至2月6日,已有碧桂园、万科、恒大及融创等128余家房企共筹集近16亿元物资,用于医疗用品等急需物资的采购,并对疫情防控区一线医护人员和患者提供帮助2。

  但与此同时,各房企也面临自身巨大的经营压力。住宅销售方面,为防范新冠肺炎感染,如北京、福州、成都及海口等近60多个城市的房协或相关部门均要求或建议各房企暂停售楼部对外营业,改由线上看房。商业地产方面,为了支持各商户度过此次疫情难关,多家房企纷纷对旗下商场做出了租金减半甚至减免的举措。截至2月4日,已有超过80家房企响应,规模或超55亿元3。

  为了降低疫情对企业经营的影响,共克难关,中央政府和各地政府及其财税部门积极出台抗疫财税政策,在一定程度上帮助舒缓企业的经营压力。但是,如何能利用好相关政策积极应对各种问题,降低不利影响将是各家企业财税人员的工作重点。对此,我们梳理了房企在疫情之下遇到的一些税务痛点,并按短期、中长期的应对提出了一些解决的思路。

  房企新冠肺炎期主要税务痛点

  01、收入方面

  1.1.减免租金安排是否会导致额外税负

  为扶持租户的经营,商业地产商对租户进行租金定期减免,或延迟支付方式进行。根据国家税务总局《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(2016年第86号公告)规定,纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于视同销售服务。但此次疫情突然,房企给予租户的免租优惠并不在此前签署的租赁合同中。直接减免或若以补充协议方式来约定,是否仍能适用86号公告的规定,除个别城市(如深圳)明确可以不用视同销售外,建议纳税人提前与主管税务机关进行确认。

  此外,若采取的是免租的方式,根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号),对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。因此,在相关期间内能否减免从价征收的房产税来舒缓企业的压力有待明确,具体请参见2.1部分。

  1.2.政府补贴的涉税情况

  目前已有部分城市政府表示,将拨付专项资金用于补贴在此次疫情中生产经营确实受到影响的企业。但对于收取补贴的企业,其补贴收入的税务处理存在一定不确定性。例如某些城市要求国企减免其在当地的租金给租户,对于因减免房租而取得补贴的企业,此补贴收入是否属于与劳务相关而应缴纳增值税,存在不确定性。

  02、成本费用方面

  2.1.固定税务成本是否有减免的可能

  因疫情期间售楼处关闭等因素影响,房企短期内的经营业绩可能会有较大跌幅。但尽管如此,房企在承受资金回笼困难压力的同时,还将面临固定税费支出,例如房产税和土地使用税。目前,各地税务机关也出台了相关文件,列明企业因疫情影响,纳税有困难的,可以申请减免房产税和土地使用税。但是文件没有明确何为纳税困难的标准、减免的期限和申请的流程和文件要求,建议纳税人提前与主管税务机关进行确认。

  2.2.企业间资金拆借的额外税负成本

  受前述资金压力的影响,企业可能寻求关联公司提供资金周转,以便解决资金缺口的棘手问题(例如支付员工工资、缴纳税款等)。根据目前税务法规,只有企业集团内单位(含企业集团)之间的资金无偿借贷行为,才有一定税收优惠。在目前阶段,由于各行业现金流受疫情的影响程度存在差异,房企也可能从不属于同一集团的关联方处取得无息的往来资金用于日常运营开支,为不使其因借入方的关系不同而对企业造成进一步资金压力,其增值税处理能否参照企业集团间单位进行处理。

  2.3.捐赠物资免征增值税的影响

  根据《关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关捐赠税收政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第9号)的规定,单位将自产、委托加工或购买的货物,通过公益性社会组织和县级以上人民政府及其部门等国家机关,或者直接向承担疫情防治任务的医院,无偿捐赠用于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情的,免征增值税及附加。但根据增值税的规定,免征增值税,其在采购时支付的进项也需要做转出,进而增加企业在捐赠安排的成本。由于该捐赠的实质是用于公益事业,是否可考虑通过按用于公益事业无须视同销售处理或零税率的方式,允许企业留抵进项,鼓励企业的捐赠行为。

  2.4.疫情期间企业为员工支出的额外补贴及福利费是否可税前扣除

  疫情期间,企业为员工购置医疗用品、防护用品等支出,以及为减少员工使用公共交通工具而提供的额外交通补助等,若财务核算上计入福利费,能否考虑形势特殊而给予据实扣除或结转扣除,降低企业负担。

  2.5.疫情期坏账损失是否可税前扣除

  疫情的影响可能波及行业上下游,房企可能面临着债务人受疫情影响无法偿还或就已收取的预付款项却无法提供相关服务而需要确认坏账损失。根据《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》(国家税务总局公告2011年第25号),上述应收账款相关的坏账损失应以专项申报方式扣除。但未明确传染病疫情是否属于不可抗力,就此次疫情而言,如何举证债务人因受疫情影响而无法偿还,需要与主管税务机关做提前确认。

  2.6.采购防疫物资票据问题

  目前防疫物资紧缺,企业可能从正规渠道无法采购得到需要的防疫物资,转而通过其他的渠道。因此,可能存在部分无法取得合规增值税专用发票的情况。是否可参考《企业所得税税前扣除凭证管理办法》(国家税务总局公告2018年第28号)中对于有特殊原因而无法取得发票的处理精神,考虑在其能够举证相关支出真实性的前提下,允许参考针对依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星业务的个人的处理方式,凭内部凭证作为企业所得税税前扣除凭证。

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